Σε συνολική αναμόρφωση του πλαισίου που διέπει τις πολυκατοικίες και γενικότερα τη συνιδιοκτησία προχωρά το Υπουργείο Δικαιοσύνης, σχεδόν έναν αιώνα μετά τον βασικό νόμο του 1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία. Πρόκειται, ωστόσο, για νομοθετική πρωτοβουλία που βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της επεξεργασίας και όχι για ψηφισμένο νόμο.
Για την προετοιμασία του νέου πλαισίου έχει συσταθεί Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή υπό την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου. Σύμφωνα με την επίσημη παρουσίαση του Υπουργείου Δικαιοσύνης, στόχος είναι η Επιτροπή να ολοκληρώσει το έργο της το φθινόπωρο και, βάσει του κυβερνητικού σχεδιασμού, ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας να έχει νομοθετηθεί έως το τέλος του 2026.
Το Υπουργείο θέτει στο επίκεντρο την απλούστευση της λειτουργίας των πολυκατοικιών, την ευκολότερη αξιοποίηση ακινήτων που σήμερα παραμένουν «μπλοκαρισμένα» από ζητήματα συνιδιοκτησίας και την ταχύτερη επίλυση διαφορών.
Αλλάζουν οι πλειοψηφίες – Όχι όμως ακόμη «51%»
Ένα από τα σημαντικότερα θέματα που έχουν τεθεί επίσημα είναι η διευκόλυνση της λήψης αποφάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών και η απλούστευση της τροποποίησης των κανονισμών των πολυκατοικιών. Στην παρουσίαση του Υπουργείου αναγνωρίζεται ότι οι σημερινές αυστηρές πλειοψηφίες, οι οποίες σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν έως και το 100%, μπορούν να εμποδίζουν ακόμη και αναγκαίες παρεμβάσεις.
Εδώ χρειάζεται, όμως, μία κρίσιμη διάκριση: δεν έχει ανακοινωθεί επίσημα ότι στο νέο καθεστώς θα αρκεί το 51%. Δημοσιογραφικές πληροφορίες αναφέρουν ότι στην Επιτροπή εξετάζονται διαφορετικά σενάρια, μεταξύ των οποίων το 51% αλλά και αυξημένη πλειοψηφία, όπως τα δύο τρίτα. Στην επίσημη παρουσίαση του Υπουργείου δεν προσδιορίζεται συγκεκριμένο ποσοστό.
Επομένως, μέχρι να παρουσιαστεί το σχέδιο νόμου, δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο ποια ακριβώς πλειοψηφία θα απαιτείται ούτε αν θα είναι ίδια για όλες τις αποφάσεις.
Κοινόχρηστα και ρόλος του διαχειριστή
Πιο σαφής είναι η κατεύθυνση σε ό,τι αφορά τα κοινόχρηστα. Το επίσημο υλικό του Υπουργείου περιλαμβάνει ως στόχο τον εξορθολογισμό του υπολογισμού και της είσπραξης των κοινόχρηστων δαπανών, αλλά και τη θέσπιση σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντα, τις υποχρεώσεις και τη νομιμοποίηση των διαχειριστών.
Αυτό σημαίνει ότι το ζήτημα των συστηματικών οφειλών και της αποτελεσματικότερης διαχείρισης των πολυκατοικιών βρίσκεται πράγματι στο τραπέζι.
Αντίθετα, αναφορές περί υποχρεωτικού αποθεματικού, υποχρεωτικής ασφάλισης κάθε πολυκατοικίας ή συγκεκριμένης νέας διαδικασίας διαταγής πληρωμής εμφανίζονται σε δημοσιογραφικά ρεπορτάζ, αλλά δεν περιγράφονται ως οριστικοποιημένες ρυθμίσεις στο επίσημο υλικό που έχει δημοσιοποιήσει μέχρι σήμερα το Υπουργείο.
Ενεργειακή αναβάθμιση χωρίς σημερινά αδιέξοδα
Στο επίσημο σχέδιο περιλαμβάνεται επίσης η διευκόλυνση ενεργειακών παρεμβάσεων. Το Υπουργείο καταγράφει ως υφιστάμενο πρόβλημα τις δυσκολίες που εμφανίζονται όταν πρέπει να εγκατασταθούν ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων ή αντλίες θερμότητας, αλλά υπάρχουν διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Η κατεύθυνση επομένως είναι να μειωθούν τα εμπόδια για τέτοιες επενδύσεις. Οι ακριβείς πλειοψηφίες, οι τεχνικές προϋποθέσεις και οι περιπτώσεις στις οποίες θα μπορεί ένας ιδιοκτήτης να προχωρεί χωρίς συναίνεση όλων δεν έχουν ακόμη δημοσιοποιηθεί.
Απλοποίηση για το δικαίωμα «υψούν»
Επίσημα επιβεβαιωμένη είναι και η πρόθεση να απλοποιηθεί η διαδικασία καθ’ ύψος επέκτασης υφιστάμενων οικοδομών, καθώς και η ανοικοδόμηση κοινών οικοπέδων.
Πρόκειται για το πεδίο στο οποίο εντάσσονται και υποθέσεις του λεγόμενου δικαιώματος «υψούν». Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να περιορίσει ιδιοκτησιακά αδιέξοδα, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι καταργούνται οι πολεοδομικοί, στατικοί ή άλλοι τεχνικοί έλεγχοι. Οι συγκεκριμένοι κανόνες συναίνεσης δεν έχουν ακόμη παρουσιαστεί.
Τι ισχύει για κατάτμηση διαμερισμάτων
Δημοσιεύματα αναφέρουν ότι μεταξύ των προτάσεων που εξετάζονται βρίσκεται η δυνατότητα κατάτμησης μεγάλων οριζόντιων ιδιοκτησιών σε μικρότερες αυτοτελείς κατοικίες, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν περιορισμοί στον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Ωστόσο, η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν περιλαμβάνεται με αυτή τη μορφή στους έξι βασικούς άξονες που έχει δημοσιοποιήσει το Υπουργείο Δικαιοσύνης. Επομένως πρέπει προς το παρόν να αντιμετωπίζεται ως πρόταση που βρίσκεται υπό συζήτηση και όχι ως επικείμενος κανόνας.
Το ίδιο ισχύει για τις επιμέρους προϋποθέσεις που έχουν αναφερθεί, όπως ανεξάρτητες παροχές, επαρκής φωτισμός και αερισμός ή έλεγχος στατικής επάρκειας: δεν έχει ακόμη δημοσιοποιηθεί τελικό νομοθετικό κείμενο.
Και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πεδίο της μεταρρύθμισης
Το Υπουργείο αναφέρει ρητά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb ως μία από τις νέες μορφές οικονομικής δραστηριότητας που έχουν κάνει πιο σύνθετες τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών.
Αυτό επιβεβαιώνει ότι το θέμα απασχολεί τον σχεδιασμό του νέου πλαισίου. Δεν έχει ανακοινωθεί, όμως, ακόμη συγκεκριμένη ρύθμιση για το αν και υπό ποιες προϋποθέσεις μια πολυκατοικία θα μπορεί να περιορίζει τη βραχυχρόνια μίσθωση ή ποια πλειοψηφία θα απαιτείται.
Τι έχει «κλειδώσει» μέχρι τώρα
Αυτό που μπορεί να θεωρηθεί ασφαλές στο παρόν στάδιο είναι η κατεύθυνση της μεταρρύθμισης: ευκολότερη λήψη αποφάσεων στις πολυκατοικίες, νέοι κανόνες για τη διαχείριση και τα κοινόχρηστα, διευκόλυνση ενεργειακών και οικοδομικών παρεμβάσεων, ταχύτερη επίλυση διαφορών, σύνδεση με το Κτηματολόγιο και τακτοποίηση ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων.
Αντίθετα, το 51%, η κατάτμηση διαμερισμάτων ανεξαρτήτως κανονισμού, το υποχρεωτικό αποθεματικό, η υποχρεωτική ασφάλιση και οι συγκεκριμένες νέες εξουσίες των διαχειριστών δεν πρέπει ακόμη να παρουσιάζονται ως ψηφισμένες ή οριστικές αλλαγές.
Το τελικό περιεχόμενο θα γίνει σαφές όταν ολοκληρωθεί το έργο της Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής και δημοσιοποιηθεί το σχέδιο του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας.